01

近几天微信群里疯传一张楼盘近期优惠的截图。图中列举了市区部分一手楼盘，破天荒的9折、返现、送车位、送家电、装修升级等五花八门的促销形式。

截图来源：温州房哥，优惠信息可能存在一定的前置条件，具体以项目实际优惠为准。

无独有偶，近期中介朋友圈也出现不少特惠房价的宣传单。从宣传单上看，都有不同程度的折扣。这也佐证了近期部分楼盘明折暗降的事实。

• 中梁 鹿城中心：约93折。
• 世茂 璀璨澜庭：约91折
• 招商德信 博悦湾：约9折
• 万科 古翠隐秀：约95折后再送2500元/㎡装修

图片来自 近期中介朋友圈

可以看到，一些楼盘在通过各种名目暗降价格，比如针对医护人员的定向特惠，尾盘特惠，中介专享价格等等。不管是什么名目，从结果上看就是降价了。

房企官方渠道目前依然安静，没有看到折扣的信息，折扣信息都是通过其他渠道散发出去。

02

当然，当前市场的动态，上面的信息仅是一部分，还有另一件事情值得关注，就是房企给中介的返点（佣金）提高了，这也是降价的途径。

几年前，温州形成了中介联盟体，并开启了一二手联动模式。联盟体出面代理楼盘，联盟体内所有的房产经纪人都可以卖一手房。房产中介卖一手楼盘也成了房企销售的重要途径。

通过中介带到一手楼盘销售处、展示厅，看房或者成交，中介都没有向购房者收任何费用，那中介赚什么呢？当然是成交后的返点。

这些返点，少则几千，多的可达20万/套。如目前市场相传鹿城中心返点高达15万/套，而当年火爆的杭州湾部分楼盘返点更是超20万/套。市区楼盘，一般返点税前3-10万都是正常，越难卖的楼盘，返点越高。

这些钱都会进到中介口袋里吗？答案是不一定。下面一步操作就有趣了。

一般很少有客户会找陌生中介带自己去看一手楼盘，基本都是有点认识或者曾经交易过的老客户。

中介此时会直接说自己是有返点的，如果在自己这里成交，到时可以把返点的一部分返给客户，这样客户就变相拿到了优惠，中介也比较容易把生意做成。

3月后一些去化不高的楼盘，开始纷纷提高返点比例，一个是为了让中介多多推广自己的楼盘。另一个也是一次暗降的试水。

从这个角度看，买一手房找个自己信任的中介，或许会有意外的优惠。

俯瞰温州

关注“楼市温州”

阅读更多原创爆文

03

通过这五花八门的暗降操作后，购房者认可接受吗？

截止4月22日，据说留香园4月劲销40套，博悦湾4月已经销售34套（数据来源：温州房哥）。之前销售停滞的一些楼盘，通过促销也开始卖动了，在房产交易网上时不时会出现一些前期滞销楼盘的成交信息。

据不完全统计，截止4月22日鹿城、龙湾、瓯海、经开区，合计一手成交超1000套，已超过3月份全月一手成交的972套。市场交易量在逐步的恢复中。

图片来源 温州商品房网上销售管理系统

由此可见，这波降价促销还是卓有成效的，带来了销量的明显提升。快周转是大多房开所追求的，一味地死守价格，绝非明智之举。

温州不缺购买力，但是这两年住宅用地大量出让，全国知名房企扎堆进入温州市场。购房者面对众多可选的楼盘，有机会慢慢比较，耐心挑选。

比如前期滞销的留香园，开盘普惠，毛坯折后单价约2.7万/㎡左右，相比拿地楼面价，可以说是相当低了，到了几乎没赚的地步，但是相对板块却优势不大。

留香园属于绿城体系内的TOP级别，再加上绿城的设计，施工也相对安心。怎奈拿地价太高，导致售价高企。现在做一点促销，销量起来也是预料之中。

同时，截止4月22日，近期开盘的葡萄棚大国璟已销售121套、新鹿园已销售100套（数据来自房管网，备案数据可能会有延后）。这两个盘都在葡萄棚，毛坯折后约2.3万/㎡，总价200万出头。一期差不多时间开盘，虽然没有火爆到售罄，但依然是疫情期间楼盘销售的亮点。

还有昨天开盘的九山金茂府，在开盘现场额外赠送1000元/㎡的装修，当天销售8成，这是新一年开盘最好的成绩了。

从以上案例和数据可以看出，以价换量、促销对销售的拉动是明显的，说明市场底部已经明了；同时也说明温州还有大量的需求正等待释放，购房者出手与否，主要还是看价格合不合适。

04

一降价，需求就得到释放，那么这些需求之前去哪里了呢？

其实，需求一直都在，一些楼盘的定位出现偏差，导致没能切中需求。比如去年城西某盘，一期开盘108㎡-139㎡面积为主，开盘当天就几乎售罄。接下来二期开盘146-179㎡面积为主销售速度就陡然下降，至今仍有不少在待售。

另一些楼盘则将好好的中端定位，硬是要拔高成豪宅，楼面价1.5万/㎡不到，卖个2.8万/㎡不香吗？非要多赚一些，拔到了3万多，一看卖不动，就又只能变相降价销售。

近期这一波的暗降，一部分楼盘是前期定位有偏差，现在用促销的方式，矫正性价比，这就是我们常说的“只有卖不出的价格，没有卖不出的产品”。

另一部分打折是尾盘的常规操作，清掉剩余不多的尾盘房源。

如果就此认为，价格大战会一触即发，你恐怕会失望。这次轻微的价格调整就迎来成交的上扬。需求支撑的力度，看来还是足够大，想要见到全面调价是不太可能了。

这次疫情下，央妈降息降准，高层祭出“新基建”，地方又发消费券，所有措施都意在“刺激+放水”。“刺激+放水”就能让经济好起来吗？不一定。那房价呢？如果猪肉100元一斤了，房价还是现在这个房价吗。

再看全球疫情，有个事实你要承认，疫情一定会过去，早几个月和晚几个月的问题。

过去了会发生什么？全球的消费就会报复性恢复，这个时候，谁能大量的提供消费所需的商品，当然是中国，我们是最早走出疫情的大国。其他国家还要恢复生产，而我们已经做好了所有的准备，只要需求一恢复，我们一定迎来一波生产繁荣。

里外一结合，你猜会是什么结果。

之前还一直想不通房企的操作，一边是越来越难卖的已开楼盘，一边是频频溢价的土拍市场。房子都难卖了，为什么买地这么积极。现在看来房企是看大势，不在乎一城一池的盈亏，这次的契机说不定就能重新洗牌房企排名。

1997年亚洲金融危机时，我们可能还小；2008年全球金融危机，我们面对从未见过的未知，可能无从下手。那2020的非冠疫情呢？同样的剧情或许会重复上演，只是每次演员不同罢了。

在房住不炒的大背景下，如果是自住，无论是刚需还是改善性购房，个人感觉可以出手了。当然，如果是投资，你要想想清楚。

以上观点仅为个人观点，不作为入市依据，仅供探讨，欢迎留言。

本稿为微信公众号：楼市温州原创作品，谢绝转载；如有侵权，一律追究！

更多原创深度爆文，请关注微信公众号“楼市温州”，获取更多精彩内容！

微信公众号：楼市温州（id：loushiwenzhou），戳文末扩展链接跳转原文哦！

↓ ↓

转载自头条号：八仙楼。（侵删）